外国人在葡萄牙购买房产前需要了解的事项

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作为外国人，您可以在葡萄牙无限制地购买房产。葡萄牙房地产市场欢迎来自世界各地的买家。外国人在葡萄牙购买房产现在占据了市场的很大份额，尤其是在大里斯本地区。下面的表格显示了国际买家的兴趣如何增长：

年份	里斯本外国买家占比 (%)	外国买家中美国买家占比 (%)	美国买家份额	中国买家份额	欧洲买家份额
2016	N/A	8%	2%	22%	N/A
2023	23%	23%	15.2%	7%	47%

购买房产时，您需要收集文件、获取税号并了解相关步骤。准备工作和法律建议可以帮助您避免错误。在开始外国人在葡萄牙购买房产的过程之前，考虑您的目标。

关键要点

• 外国人在葡萄牙购买房产没有限制，享有与公民相同的权利。
• 您必须在购买前获取葡萄牙税务识别号（NIF）并开设本地银行账户。
• 聘请律师和使用持牌房地产代理人有助于避免法律问题和诈骗。
• 尽早准备所有所需文件以加速购买过程并确保融资。
• 了解税费和持续成本以正确预算并保护您的投资。

外国人的法律基础

谁可以购买房产

无论您来自哪里，您都可以在葡萄牙购买房产。葡萄牙对基于国籍的房地产购买没有限制。外国人在葡萄牙购买房产时 无需配额或特殊许可。购买房屋、土地或公寓时，您享有与葡萄牙公民相同的权利。您无需居住在葡萄牙即可拥有房产。唯一的主要要求是您必须在开始购买过程之前获取葡萄牙税务识别号（NIF）。

以下是 您需要的主要法律步骤和文件 的快速概览：

要求/步骤	描述
外国人限制	外国人在葡萄牙购买房产没有限制。
葡萄牙税务识别号（NIF）	购买前必须取得 NIF。
承诺合同（CPCV）	在最终契约之前签署此合同，通常需要支付定金。
最终契约（Escritura）	在公证人面前签署此文件以完成购买。
法律协助	您应该聘请律师进行法律检查。
葡萄牙银行账户	您需要此账户进行支付。
有效身份证明	您必须出示护照或照片身份证。
额外文件	您需要销售合同、能源证书、印花税和土地登记。
居民身份影响	购买房产不会赋予您居民身份。
房产许可证	房产必须有有效的使用许可证。
税务代表	非欧盟买家需要税务代表来获取 NIF。

限制与权利

葡萄牙是欧洲最开放的房地产市场之一。外国人在葡萄牙购买房产享有与公民相同的房产所有权。您可以以自己的名义购买、出售和登记房产。您无需居住在葡萄牙即可拥有房地产。如果您计划停留超过90天，您需要签证或居留许可。

以下是您的权利与葡萄牙公民权利的比较表格：

方面	外国买家（非居民）	葡萄牙公民
购买房产权利	是的，基于国籍或居民身份没有限制	是的，无限制
所有权	完全所有权，包括以自己名义登记房产	完全所有权
所需文件	需要葡萄牙税务识别号（NIF）	葡萄牙身份证和税务识别号
居民要求	购买无需居民身份；停留超过90天需要签证	不适用
融资（抵押贷款）	最高贷款价值比70%；需要更多文件	可能获得更高的贷款价值比
税费	与公民相同的税费	与公民相同的税费
与房产相关的签证选项	通过投资可申请黄金签证和其他居留签证	不适用

提示：始终检查房产是否具有当地市政当局颁发的有效使用许可证。这可以保护您的投资并避免法律问题。

外国人在葡萄牙购买房产的要求

必要文件

当您开始在葡萄牙购买房产时，您需要准备几份重要文件。这些文件帮助证明您的身份、财务状况和完成购买的能力。购买房产的过程通常需要 一到两个月。如果存在产权纠纷、抵押贷款审批问题或文件处理缓慢，可能会出现延误。如果您与经验丰富的房地产代理人和律师合作，您可以加快流程并避免错误。准备好所有购买房产所需的文件将使您的体验更加顺畅。

以下是购买葡萄牙房产的 主要所需文件 表格：

购买房产所需文件	描述
有效护照	确认您的身份和交易的合法性
葡萄牙税务识别号（NIF）	葡萄牙所有金融交易都需要
地址证明	您本国的近期水电费账单或租赁协议
近期税务申报表	显示您的财务和税务状况
财务文件（如果有抵押贷款）	工资单、银行对账单或信用报告

如果您计划申请抵押贷款，您还必须提供收入证明和其他财务记录。如果房产具有特殊功能或您通过公司购买，您可能需要额外文件。始终与您的律师或代理人核查，确保您准备好所需的一切。

注意：在开始搜索房产之前准备好您的文件将帮助您避免延误，使购买房产的过程更加容易。

获取 NIF 号码

在购买房产之前，您必须获取葡萄牙税务识别号，称为 NIF。NIF 是葡萄牙所有金融交易的必需，包括开设银行账户、签署合同和纳税。如果您是非欧盟公民，您需要在葡萄牙找一个税务代表来帮助您获取 NIF。

以下是 如何为非居民获取 NIF 号码 的步骤：

1. 携带您的护照或国民身份证以及您本国的地址证明（如银行对账单）前往当地葡萄牙税务局（Finanças）。
2. 在税务局，领取电子队列号码并等待轮到您。
3. 向工作人员提交您的文件并请求 NIF。
4. 注册后，您将收到税务局门户网站的密码和登录信息。
5. 如果您无法亲自前往，您可以指定代表远程申请您的 NIF。您需要发送护照副本、地址证明和签署的授权书。
6. 支付费用，通常在95美元至130美元之间（汇率可能会有所变化）。
7. 您的代表将获取您的 NIF 并在一年内担任您的税务代表。
8. 您将收到您的 NIF 和访问税务局账户的在线说明。

在您继续购买房产之前，您需要 NIF。没有它，您无法签署合同或 开设银行账户。

提示：尽早开始获取 NIF 的过程。这一步几乎是购买葡萄牙房产的每个部分的必需。

开设银行账户

在购买房产时，强烈建议开设葡萄牙银行账户。本地账户使支付定金、处理税费和管理持续费用更加方便。葡萄牙的大多数银行要求您亲自前往分行，但一些数字银行允许您在线开设账户。

以下是在葡萄牙开设银行账户的步骤：

1. 研究不同的银行并比较它们的费用、服务和分行位置。
2. 确保您已拥有 NIF 号码，因为开立账户需要它。
3. 收集您的文件：有效护照、地址证明（如租赁协议或水电费账单）、收入或就业证明（如工资单或劳动合同）以及您的 NIF。
4. 前往当地银行分行。您可能需要支付最低存款，通常约为270美元（请检查当前汇率）。
5. 如果您愿意，可以使用 N26 或 Revolut 等数字银行，在线开设账户。

注意：不同银行的要求可能有所不同。有些银行可能要求额外文件或信息。拥有葡萄牙银行账户将使购买房产和支付持续费用的过程更加容易。

购买房产流程

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房产搜索

您通过搜索合适的房产开始购买流程。许多外国人使用当地房地产代理机构，因为这些代理人熟悉市场并能指导您完成每个步骤。您也可以在线搜索房产。热门网站包括 Idealista、Imovirtual、RE/MAX、Century 21、ERA、Casa Sopo 和 Rightmove。这些网站让您可以从世界任何地方浏览房源。

• 当地房地产代理机构帮助您了解社区和价格。
• 在线房产网站允许您快速比较多个选项。
• 葡萄牙的房地产代理必须注册并持有许可证，这有助于保护您作为买家。

您不必使用代理人，但这通常会使购买房产的体验更轻松，特别是如果您不会说葡萄牙语或不了解当地法律。

提示：始终检查您的代理人是否持有许可证。这确保您在购买过程中获得可靠的帮助。

提出报价

一旦您找到喜欢的房产，您将进入购买流程的下一步：提出报价。您可以与卖方协商价格和条款。有时，您可能签署购买要约协议，但这不是法律要求。此协议可以包括您的姓名、卖方姓名、房产地址、价格、定金金额、截止日期和违约处罚等细节。

以下是提出报价时的主要步骤和细节表格：

步骤/方面	描述
协商	您与卖方讨论价格、截止日期和条件。
预订表	可选。您可能支付定金以预留房产。如果交易失败，您可能拿回定金。
承诺协议（CPCV）	强烈推荐。设定价格、截止日期、付款条款和条件。
身份要求	您必须提供全名、地址、婚姻状况和身份证或护照详情。
定金	通常为价格的5%-20%。直接支付给卖方。
反洗钱合规	您必须声明资金来源。这遵循葡萄牙和欧盟法律。
法律建议	最好让律师或公证人检查所有协议。
时间框架	从承诺协议到最终契约通常为60-90天。
税务识别号（NIF）	报价阶段不需要，但在最终契约时需要。

您通常 在签署最终契约时支付剩余的购房款，通常使用认证的银行支票。契约完成后，您必须注册房产并通知税务局。公证和土地登记费用由您负责。

注意：在签署任何文件之前始终寻求法律建议。这可以保护您在购买房产过程中免于错误。

承诺合同

承诺合同，称为 Contrato de Promessa de Compra e Venda（CPCV），是葡萄牙购买房产的关键部分。您和卖方在达成主要条款后签署此合同。CPCV 不是法律要求，但大多数买家使用它，因为它为双方提供安全保障。

以下是承诺合同包含的主要元素：

1. 定金（Sinal）： 您支付 定金，通常约为价格的10%。这表明您的承诺。如果您违约，您将失去定金。如果卖方违约，他们必须退还您的定金并可能支付双倍。
2. 条件和义务： 合同列出双方必须履行的内容。这可能包括获得抵押贷款、完成检查或在销售前修复问题。
3. 处罚： 合同解释如果有人不遵守规则会发生什么。处罚保护您和卖方。
4. 完成日期： 合同设定最终契约的日期。这是您成为合法所有者的时候。
5. 付款细节： 合同解释您如何支付定金和剩余价格。在葡萄牙，银行通常处理这些付款。

提示：承诺合同是一份强有力的法律文件。在签署之前始终让律师审查。

尽职调查

在完成购买房产之前，您必须进行 尽职调查。这一步骤帮助您避免问题并保护您的投资。您应该始终请律师检查房产的法律状况。律师将确保产权清晰、没有债务，并且房产拥有所有正确的许可证。

以下是尽职调查的步骤：

1. 请您的律师检查房产的产权并确认没有债务或法律问题。
2. 聘请测量师或检查员检查建筑的状况。这对老房子尤为重要。
3. 确保房产的任何更改或增建都有正确的许可并遵循当地规则。

这些步骤帮助您避免购买存在隐藏问题的房产。在继续之前，您希望确保房产合法且安全。

注意：跳过尽职调查可能导致代价高昂的错误。在签署最终契约之前始终完成这一步骤。

最终契约

购买流程的最后一步是 签署最终契约，称为 Escritura Pública de Compra e Venda。您通常在公证人办公室签署此文件。买方、卖方和公证人或律师必须都在场。如果您无法出席，您可以授权给您信任的人。

以下是签署最终契约时发生的事情：

1. 您、卖方和公证人或律师在商定地点会面。
2. 公证人或律师大声朗读契约。这确保每个人都理解条款。
3. 您和卖方同意条款并签署契约。
4. 您支付剩余的购房款，通常使用认证的银行支票。
5. 卖方将房产的钥匙交给您。
6. 公证人或律师将契约注册到土地登记处和税务局。这一步使您成为合法所有者。

完成这些步骤后，您已完成在葡萄牙购买房产的流程。您现在拥有房产，可以搬进去或按您的意愿开始使用。

提示：将购买过程中的所有文件保存在安全的地方。您可能需要它们用于税务或未来销售。

成本和税费

购买税费

在葡萄牙购买房产时，您必须支付两种主要的葡萄牙房产税：房产转让税（IMT）和印花税。IMT 税率取决于房产的价值、位置以及您是否计划居住在那里。例如，如果您购买主要住宅，价值高达约112,000美元（请检查当前汇率）的房产免除 IMT。随着房产价值增加，税率上升。最高税率可达7.5%，适用于价值超过约1,220,000美元的房产。

印花税是葡萄牙房产税的另一个重要部分。您需要按 购买价格或纳税价值中较高的0.8% 支付此税。例如，如果您以165,000美元购买房产，纳税价值为110,000美元，您需支付165,000美元的0.8%，即1,320美元。

以下是主要住宅的 IMT 税率摘要表格：

房产价值范围（美元）	IMT 税率 (%)	备注
高达 ~112,000	0	免税
~112,000 至 ~153,800	2
~153,800 至 ~209,600	5
~209,600 至 ~349,000	7
~349,000 至 ~698,000	8
~698,000 至 ~1,220,000	6
超过 ~1,220,000	7.5

注意：将欧元转换为美元时，始终检查最新的汇率。

公证和法律费用

您还必须将 公证和法律费用 纳入您的房产购买成本。公证费用通常为每笔交易110美元至330美元。这些费用涵盖了房产的正式签署和登记。法律费用通常为购买价格的1%至2%，最低收费约为1,100美元。律师帮助您检查房产的法律状况并保护您的利益。虽然法律帮助是可选的，但大多数买家发现它非常有帮助。

费用类型	典型成本（美元）	备注
公证费用	110美元至330美元	法律转让所需
法律费用	购买价格的1%至2%	最低约1,100美元；取决于交易复杂性

提示：在开始之前，始终向您的律师和公证人询问详细报价。

持续费用

购买房产后，您将有持续费用。主要定期税是市政房产税（IMI）。地方政府设定此税，税率通常为房产纳税价值的0.3%至0.45%。您还必须支付水电、保险和维护费用。如果您出租房产，您可能需要为租金收入纳税。

• IMI（市政房产税）：每年房产纳税价值的0.3%至0.45%
• 水电：水、电、燃气和互联网
• 保险：建议购买房屋保险
• 维护：维修和保养

注意：为这些持续成本预算，以避免购买后的意外。

融资选项

外国人的抵押贷款

作为外国人在葡萄牙购买房产时，您可以找到许多 抵押贷款选项。如果您符合要求，葡萄牙银行通常会向非居民提供贷款。大多数抵押贷款具有可变利率，但一些银行允许首年固定利率。非居民的平均贷款期限为25至30年。银行通常要求外国人支付更大的首付以降低风险。

以下是葡萄牙外国人抵押贷款主要特征的表格：

方面	详情
抵押贷款类型	可变利率，有时首年固定；25-30年期限
贷款价值比（LTV）	主住宅最高90%，其他用途80%；外国人通常为70%或更低
资格标准	无需签证；银行检查您的收入、债务、工作和信用历史
所需文件	护照、NIF、地址证明、房产文件、工资单、税务申报表、银行对账单
欧盟/欧洲经济区 vs 非欧盟公民	欧盟/欧洲经济区：护照或身份证、欧盟地址；非欧盟：护照、签证、税务代表、非欧盟地址，需付费
额外成本	契约注册费、评估费、IMT（最高10%）、印花税、法律费用
银行意愿	如果您符合条件，葡萄牙大多数银行会向外国人放贷
居民和税务状况	在葡萄牙居住并纳税可以降低您的首付

注意：在申请抵押贷款之前准备好所有文件。这有助于加快流程。

首付

在葡萄牙购买房产时，您需要计划首付。金额取决于您的居民身份和银行规则。

• 葡萄牙居民通常支付 房产价值的10-20% 作为首付。
• 无居民身份的外国买家通常需要支付 25-35%，30%较为常见。
• 银行要求外国人支付更高的首付以保护自己。
• 如果您有高收入、特殊技能或欧洲公民身份，您可能有资格获得更低的首付。
• 首付是居民和非居民在获得抵押贷款时的主要区别。

提示：更大的首付可以帮助您获得更好的贷款条款并降低您的月供。

居民身份和黄金签证

黄金签证要求

许多外国投资者将葡萄牙黄金签证计划视为获得居民身份的一种方式。在2023年底之前，您可以通过购买房产获得葡萄牙黄金签证。最低投资取决于房产的类型和位置。以下是当时适用的主要要求：

1. 在低密度地区购买价值至少305,000美元的房产。
2. 投资380,000美元购买需要翻新的房产。
3. 购买其他房地产，至少545,000美元。
4. 选择您的房产并准备所有文件。
5. 获取葡萄牙税务号码。
6. 支付预订费用并准备交易。
7. 支付印花税（房产价值的0.8%）和房产转让税（IMT），税率为0%至6.5%。
8. 在税务局和土地登记处注册房产。
9. 至少持有投资五年并满足实际在场规则。

自2023年底起，葡萄牙更改了规则。您不再能通过购买房产获得黄金签证。现在，您必须选择其他选项，例如 在基金中投资545,000美元、向文化项目捐赠272,000美元、在研究中投资545,000美元或创建就业机会的业务。您必须持有投资至少五年，并每两年在葡萄牙停留至少14天。

注意：在开始申请之前，始终检查最新规则。要求可能会发生变化。

房产与居民身份

在葡萄牙购买房产不再赋予您黄金签证的权利。作为外国投资者，您仍然可以购买房产，但必须通过其他方式获得居民身份。如果您想在葡萄牙居住，您可以申请 D7 签证或其他居留许可。这些选项通常需要收入或储蓄证明。拥有房产可以帮助您的申请，但仅凭房产不足以获得居民身份。

如果您计划长期停留，您应该咨询律师或签证专家。他们可以帮助您选择适合您情况的最佳途径。许多外国投资者仍然出于生活方式或投资原因在葡萄牙购买房产，即使没有黄金签证的关联。

风险与陷阱

法律检查

在葡萄牙购买房产之前，您需要进行仔细的 法律检查。房地产律师帮助您避免代价高昂的错误。律师审查所有重要文件，如销售合同、产权契约、承诺合同（CPCV）和公共契约（Escritura）。律师还检查葡萄牙土地登记处，以确认卖方拥有房产并有权出售。此过程确保房产拥有清晰的产权且没有隐藏债务或争议。律师检查房产是否符合当地分区和环境规则。以下是主要法律检查的表格：

法律检查/服务	描述
验证合法所有权和出售权	确认卖方具有合法所有权和出售权
检查房产合法性	检查是否存在抵押贷款、未清税务或所有权争议
访问葡萄牙土地登记处	验证房产所有权和账户历史以确保清晰的产权
审查法律文件	分析销售合同、产权契约、CPCV 和 Escritura
确保符合城市规划和环境法规	确认房产遵守当地法规和分区要求
提供法律代表	协助解决争议并保护买家利益
导航当地法规和税务义务	指导房产登记、税务和继承法
起草和审查合同	准备和审查所有必要的法律文件

注意：始终聘请合格的律师指导您完成这些检查。

避免诈骗

在葡萄牙购买房产时，您可能会面临诈骗。一些常见诈骗针对不熟悉市场的外国买家。以下是 主要风险 及如何避免它们：

1. 为房产支付过高价格。与该地区的类似房屋比较价格，以避免支付过多。
2. 购买位置较差的房产。研究社区并检查服务设施和未来发展计划的可用性。
3. 未验证法律文件。始终检查隐藏债务、抵押贷款或缺失的许可证。
4. 隐藏费用和不公平合同条款。让葡萄牙律师审查所有合同，以发现隐藏费用或不公平条款。
5. 忽视融资条件和总成本。在承诺之前，了解所有银行条款、税费和费用。
6. 忽略房产状况。安排技术检查以检查结构或维护问题。

提示：仔细研究和专业建议帮助您避免大多数诈骗。

专业帮助

在购买房产期间，您应该与值得信赖的专业人士合作。每位专家在保护您的利益和使流程顺利进行方面发挥关键作用。以下是主要专业帮助类型及其典型成本的表格：

专业协助	描述	典型成本（美元）
公证人	审查文件，见证合同签署，并注册所有权	包含在法律费用中；合同有效性所需
抵押贷款银行	提供贷款，评估房产，设定条款	抵押贷款利率平均3.3%；首付20-50%；房产评估费约370美元
房地产代理/买方代理	帮助寻找房产，提供市场知识，并指导您	基于佣金；因代理而异

注意：选择有帮助外国买家经验的专业人士。这为您提供安心并帮助您避免代价高昂的错误。

葡萄牙房地产市场建议

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选择地点

在葡萄牙购买房产时，您需要选择适合您需求的地区。葡萄牙房地产市场提供许多选择。每个地区都有其独特的生活方式、价格范围和投资潜力。以下是热门地区及其吸引力的表格：

地区	生活方式与吸引力	平均价格（美元/平方米）	备注
里斯本	历史魅力、现代生活、家庭友好	~7,500	需求高，豪华市场
波尔图	河畔、海滩、年轻专业人士	~5,200	租赁市场增长
阿尔加维	海滩、高尔夫、阳光明媚，退休人士	~4,700	强大的租赁收益
卡斯凯什	海岸豪华、高尔夫、文化	N/A	吸引富裕买家
银海岸	安静、价格实惠、风景优美	N/A	新兴兴趣
阿连特茹	乡村、葡萄园、宁静	~3,400	价格实惠的房屋

您应该考虑气候、生活方式、安全性以及学校或医疗服务的可用性。许多买家寻找强大的房产投资潜力以及稳定的葡萄牙房产价格。

使用代理

房地产代理在葡萄牙房地产市场中扮演关键角色。您可以使用代理寻找房源、安排看房和处理文书工作。代理了解当地市场，可以帮助您避免购买房产时的常见错误。始终检查您的代理是否持有许可证。优秀的代理会解释流程并回答您的问题。他们还帮助您比较葡萄牙的房产价格并发现好交易。

提示：选择有帮助外国买家经验的代理。这使购买房产变得更加容易。

语言和售后步骤

购买房产时，您可能面临 语言障碍。所有合同和法律文件都使用葡萄牙语。许多人会说英语，但您绝不应仅依赖口头协议。聘请了解葡萄牙房地产市场法律的律师。使用专业翻译处理所有文件。这可以保护您免受法律问题。

购买后，您必须：

1. 通知税务局 关于您的新房产。
2. 注册或转移水、电、燃气等公用事业。
3. 保存所有文件，如契约和付款证明，以备记录。

这些步骤帮助您避免问题并享受您在葡萄牙的新家。

在葡萄牙购买房产，您可以受益于强大的市场、高租赁回报和无居民要求。您应该通过收集文件、获取 NIF 和开设银行账户进行准备。来自代理和律师的专业帮助使购买房产更安全、更容易。

• 房产价格已上涨，热门地区提供独特的投资机会。
• 购买房产时需要缴纳 IMI 和 IMT 等税费。
• 法律检查和尽职调查 保护您的投资。

要开始购买房产，请遵循以下步骤：

1. 获取您的 NIF 并开设银行账户。
2. 确保融资并设定预算。
3. 与当地专家开始您的房产搜索。
4. 聘请律师进行法律检查和合同审查。

仔细的计划和专家支持帮助您避免错误并享受您在葡萄牙的新房产。

常见问题

您可以在葡萄牙不住在那里购买房产吗？

是的，您即使不住在葡萄牙也可以购买房产。您无需居民身份。您只需要葡萄牙税务识别号（NIF）和所需文件。

在葡萄牙购买房产需要律师吗？

您不必聘请律师，但您应该这样做。律师检查法律文件，保护您的利益，并帮助您避免错误。这一步为您提供安心。

在葡萄牙购买房产需要支付哪些税费？

您需要支付房产转让税（IMT）和印花税。IMT 税率取决于房产价值。印花税为购买价格的0.8%。您还需要支付年度市政房产税（IMI）。

作为外国人在葡萄牙可以获得抵押贷款吗？

是的，作为外国人您可以申请抵押贷款。葡萄牙银行向非居民提供贷款。您通常需要更高的首付和额外文件，如收入证明和有效护照。

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