美国人如何在加拿大一步步购买房产

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作为美国人，你可以在加拿大购买房产，但你需要了解当前对外国买家的联邦禁令。一些例外情况允许你即使不是居民也可以继续购买房产。购买房产不会为你提供居留权或公民身份。加拿大各省关于购买房产的规则可能不同，并且可能需要纳税。希望购买房产的美国人应检查联邦和地方的规则。了解财务要求将帮助你在加拿大购买房屋时避免意外。

关键要点

• 大多数外国买家，包括美国人，面临为期两年的联邦禁令，禁止在加拿大购买住宅物业，但某些情况下存在例外，如购买农村或休闲物业，或与加拿大配偶共同购买。
• 非居民必须准备至少35%的购房款作为首付款，并开设加拿大银行账户以处理付款和抵押贷款。
• 加拿大每个省份都有针对外国买家的不同规则和税费，因此检查当地法律并与知识渊博的房地产经纪人合作至关重要。
• 在加拿大购买房产不会授予居留权或公民身份；移民需要单独的法律程序。
• 聘请了解跨境规则的房地产经纪人、律师和税务顾问等专业人士，可以避免昂贵的错误并确保顺利的购买体验。

购买房产的资格

针对外国买家的联邦限制

如果你考虑在加拿大购买房产，你需要了解《非加拿大人购买住宅物业禁令法》。这项法律于2023年1月1日开始实施，将持续两年。在此期间，大多数外国买家无法在加拿大购买住宅物业。政府制定这一规则是为了帮助使加拿大人更容易负担住房。

然而，你会发现这条规则有几个重要的例外。如果你满足某些条件，你可能仍有购买房产的途径。以下是一些主要的例外情况：

• 如果你通过继承或离婚、分居获得房产，你可以购买房产。
• 你可以购买用于开发目的的房产。
• 你可以租赁房产，因为租赁不受该法案限制。
• 你可以在主要大都市区以外购买休闲物业和度假屋。
• 位于人口普查大都市区（CMAs）或人口普查聚集区（CAs）以外的物业通常是豁免的。这意味着你通常可以在农村地区购买小屋或木屋。
• 如果你与加拿大配偶或同居伴侣一起购买房产，你将免受禁令限制。
• 持有学习许可的人可以购买一处房产，如果他们在五年内提交了所得税申报表，每年在加拿大居住至少244天，且物业价格低于50万加元。
• 持有工作许可的人可以购买一处房产，如果他们在过去四年中至少有三年在加拿大全职工作，并在这三年中提交了所得税申报表。
• 具有外交或领事身份的人，或受难民法律保护的人，也可豁免。

注意：这些规则适用于住宅物业。你仍然可以在加拿大购买土地，特别是如果它不是用于住宅用途。这可以为你提供更多在加拿大房地产市场投资的选择。

省级规则和例外

加拿大的每个省份都为外国买家制定了自己的规则。一些省份会增加额外的税费或限制，因此你需要在购买房产前检查当地法律。例如，不列颠哥伦比亚省和安大略省除了其他费用外，还对非居民投机税（NRST）征收高达25%的税款。其他省份，如魁北克和阿尔伯塔，没有针对非居民买家的额外税费，但当地规则仍可能影响你的计划。

你可能会发现一些省份限制了外国买家可以拥有的土地数量。在像爱德华王子岛这样的地方，你需要政府批准才能购买大片土地。一些省份还对购买农田或靠近边境的物业有规定。

加拿大的房地产市场因省份而异。你应该始终研究你想购买的地区。当地房地产经纪人可以帮助你了解规则并避免意外。加拿大的房产购买与美国有所不同，因此你需要密切关注联邦和省级法律。

提示：始终在做出任何决定前咨询当地房地产专业人士。他们可以帮助你了解你选择地区针对外国买家的最新规则和税费。

财务要求

非居民的首付款

作为美国人在加拿大购买房屋时，你需要准备比在美国预期更高的首付款。大多数加拿大银行和贷款机构要求非居民，包括美国人，提供至少35%的购房款作为首付款。你必须用自己的资金支付这笔款项，不能从其他贷款机构借钱。例如，如果你想购买一栋价值40万美元（请检查当前汇率以确保准确）的房屋，你需要准备至少14万美元作为首付款。

在加拿大，永久居民有时可以支付较低的首付款，低至5%至20%。作为非居民，你不符合这些较低利率的资格。你必须证明你的首付款来自你自己的储蓄或投资。加拿大银行不会接受借来的钱用于此目的。

注意：为首付款攒钱可能需要多年。一些买家报告称，他们花了十多年才攒够钱。如果你想在加拿大购买房产，提前计划并尽早开始储蓄。

加拿大的抵押贷款选择

在加拿大购买房产时，你有几种抵押贷款选择，但流程可能与你在美国所知道的不同。许多主要加拿大银行，如RBC、CIBC、TD Canada Trust和BMO，都为美国人提供抵押贷款。然而，你应该预期会有更严格的要求：

• 加拿大贷款机构通常要求更高的首付款，通常至少35%。
• 大多数银行不使用你的美国信用评分。你需要提供收入证明、纳税申报表和银行对账单。
• 加拿大的抵押贷款期限较短。固定利率期限通常为1至5年，而不是美国那样的15至30年。
• 固定利率抵押贷款很常见。可变利率也可以，但可调整利率抵押贷款较为罕见。
• 你必须通过抵押贷款压力测试。这意味着你需要证明你能负担比实际提供利率更高的还款。
• 如果你的首付款低于20%，你必须购买抵押贷款保险。这项保险通常作为一次性付款加到你的贷款中。
• 加拿大银行可能要求替代方式来检查你的信用，因为他们不使用美国信用评分。
• 开设加拿大银行账户有助于你支付抵押贷款并以加元处理其他交易。

你可能面临其他财务挑战。加拿大房地产市场价格高且供应有限。抵押贷款和公寓费用可能远高于租金。许多买家发现很难决定是买房还是租房更好。你还需要考虑跨境税务规划。如果没有好的建议，你可能会面临双重纳税或法律问题。与了解美国和加拿大税法的财务顾问交谈是明智的。

开设加拿大银行账户

你需要一个加拿大银行账户来购买房产并支付抵押贷款。作为美国人开设账户是可能的，但你必须带上正确的文件。大多数银行要求你亲自到场，但一些银行提供虚拟账户选项。在前往之前，始终联系银行确认所需文件。

以下是你通常需要开设加拿大银行账户的文件：

• 有效、未过期的护照或驾驶执照
• 移民文件，如工作或学习许可、临时居留许可或永久居留确认
• 地址证明，如租赁协议、水电账单或显示加拿大地址的官方信函
• 如果你的账户产生利息，则需要社会保险号（SIN）（非利息账户不需要）
• 一些银行可能接受NEXUS卡或其他政府颁发的身份证明

提示：带上身份证明和地址证明。例如，护照和水电账单。如果你还没有加拿大地址，询问银行他们接受的其他文件。

加拿大银行账户使你更容易转移首付款、支付抵押贷款并以加元处理其他费用。这个步骤对于顺利的购买过程至关重要。

在加拿大寻找和购买房产

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如何在加拿大购买房产

你需要遵循明确的步骤来在加拿大购买房产。首先，安排你的融资。你可以联系加拿大银行或准备现金支付。接下来，从加拿大税务局获取非居民税务号码。这个号码帮助你处理税务事务。你应该与了解跨境交易的税务专业人士交谈。加拿大房地产经纪人和物业律师将指导你完成整个过程。你还必须为货币兑换变化和法律费用做好准备，因为所有交易都使用加元。如果你想知道如何在加拿大购买房产，这些步骤将帮助你避免错误和延误。

提示：始终准备好你的文件。这包括你的护照、资金证明和税务号码。

选择地点

在加拿大寻找最佳购买房产的城市时，你有很多选择。每个城市和省份都提供不同的特色。一些地方因价格、生活方式或投资价值而受到美国人的欢迎。以下是一些热门选择：

• 不列颠哥伦比亚省基洛纳：适合退休人士和远程工作者。许多人选择这里作为度假屋。
• 新不伦瑞克省蒙克顿：价格实惠且正在增长。适合长期租赁。
• 安大略省彼得伯勒：靠近多伦多。许多家庭和学生搬到这里。
• 阿尔伯塔省莱斯布里奇：价格低且经济强劲。

你还可以使用下表比较热门城市和省份：

省份/城市	2024年房屋中位价	2024年月租中位价	热门投资区域	主要吸引力因素
魁北克	$467,645	$1,890	蒙特利尔，魁北克市	价格实惠，稳定增值，生活质量高
不列颠哥伦比亚省温哥华	$1,185,000	$2,829	市中心，基斯兰奴，芒特普莱森特	风景优美，需求旺盛，土地有限
安大略	$853,915	$2,495	多伦多，渥太华	动态市场，经济增长，人口增长
曼尼托巴	$352,041	$1,500	温尼伯，圣博尼法斯，布兰登	价格实惠，市场稳定，新兴科技行业
阿尔伯塔	$458,731	$1,958	卡尔加里，埃德蒙顿，坎莫尔，班夫	多样化物业，度假胜地，价格实惠
纽芬兰与拉布拉多	$305,383	$2,450	圣约翰斯，芒特珀尔，角湾	沿海生活实惠，生活宁静

如果你想在加拿大找到房地产，考虑你的预算、生活方式和长期计划。加拿大最佳购买房产的城市取决于你的需求。一些买家想要城市生活，而其他人更喜欢安静的小镇。

与房地产经纪人合作

你应该与了解加拿大房地产市场的房地产经纪人合作。经纪人帮助你找到符合你目标的加拿大房地产。他们解释如何在加拿大购买房产，并指导你完成每一步。经纪人还了解当地规则，可以帮助你避免常见错误。购买房产时，一个好的经纪人会向你展示房源，安排看房，并帮助你出价。你可以询问他们关于你情况下加拿大最佳购买房产的城市。如果你想开始在加拿大购买房地产，一个值得信赖的经纪人是你最好的合作伙伴。

注意：选择一位有美国人购买房产经验的经纪人。这会使过程更顺利，并帮助你了解加拿大房地产系统。

提交报价

报价流程

你通过确保你的财务准备就绪开始报价流程。联系加拿大银行获取抵押贷款或准备现金支付。如果还没有，开设一个加拿大银行账户。接下来，从加拿大税务局获取非居民税务号码。这个号码帮助你遵守税务规则。你应该与税务专业人士讨论你在美国和加拿大的税务责任。一些省份收取额外的税费，如非居民投机税，因此你需要了解这些成本。

与加拿大房地产经纪人合作找到合适的物业。聘请房地产律师审查你的报价，并确保你遵守所有法律。准备额外的费用，如土地转让税、法律费用和检查费用。你还需要考虑汇率变化，因为所有付款都使用加元。

以下是简单的步骤清单：

1. 安排你的融资并开设加拿大银行账户。
2. 获取你的非居民税务号码。
3. 咨询税务专业人士关于跨境税费。
4. 与房地产经纪人和律师合作。
5. 准备额外的费用和货币变化。

提示：始终检查物业是否位于外国买家可以购买的区域。一些城市有限制。

尽职调查和检查

在购买前，你需要进行仔细的研究。首先，查看当地市场和社区。检查物业的历史和卖方的背景。审查所有关于物业状况的报告和卖方披露。查看环境和能源评估。确保物业拥有所有正确的许可并遵守当地法规。

• 与你的顾问一起参观物业，检查维护或结构问题。
• 聘请专业人士检查建筑物、系统，并寻找霉菌或洪水损害等隐患。
• 审查财务文件，如税单和物业上的任何债务。
• 列出你可能需要的维修或改进清单。

注意：在购买前始终进行全面的房屋检查。这一步骤帮助你避免昂贵的意外。

法律代表

你需要一位律师来保护你在购买过程中的利益。律师会审查你的报价，检查产权，并确保合同符合加拿大法律。你的律师还会帮助你了解对外国买家的任何限制，并确保你满足所有法律要求。如果你与加拿大伴侣一起购买，律师可以解释这如何影响你的所有权。房地产律师了解物业转让的规则，可以帮助你避免法律问题。你应该始终选择一位有跨境房地产交易经验的律师。

提示：请你的律师在你签署任何文件前解释每份文件。这帮助你了解你的权利和责任。

完成购买

完成步骤

当你关闭加拿大物业时，你进入了最后阶段。你的律师会审查购买协议并确认所有条件都已满足。你将签署最终文件，支付剩余余额，并支付关闭费用。律师会将物业以你的名字注册到当地土地登记处。一旦资金清算且产权转移，你将收到钥匙。这个过程通常在双方签署文件后的几天内完成。

提示：始终仔细检查关闭日期，并确保你有足够的时间转移资金并完成所有步骤。

所需文件

你需要为关闭准备几份文件。这些文件帮助证明你的身份，显示你的资金来源，并确认你在加拿大购买房产的权利。以下是常见文件清单：

• 有效护照或政府颁发的带照片的身份证明
• 加拿大银行账户证明
• 购买和销售协议
• 首付款和资金来源证明
• 抵押贷款批准函（如果使用融资）
• 来自加拿大税务局的非居民税务号码
• 关闭费用和税款的付款证明

你的律师或房地产经纪人可能根据你的情况要求额外的文件。始终保留所有文件的副本以备记录。

转移资金

你必须在关闭前将购买资金转移到你的加拿大律师的信托账户。美国人使用几种方法向加拿大汇款。每种方法都有其优缺点。下表比较了最常见的选择：

方法	优点	缺点
国际银行转账	安全，熟悉，可在线或亲自完成	费用较高，速度较慢（最多5天），汇率加成
国际汇款服务	更快，更便宜，汇率更好，在线方便	需要创建和验证账户，费用和时间不定

许多买家使用银行，因为他们觉得安全，但银行通常收取更高的费用并提供不太有利的汇率。像Wise或经纪人这样的汇款服务可以更快地以较低成本转移资金。一些银行，如RBC Bank，提供跨境服务，允许你在美加之间即时汇款高达25,000美元而无需费用。这个选项可以在关闭期间节省你的时间和金钱。

注意：在发送大额资金前，始终检查转账限额、费用和汇率。向你的律师询问正确的信托账户详情以避免错误。

费用和税费

物业转让税

在加拿大购买房屋时，你需要计划物业转让税。这项税是你购买物业成本的重要组成部分。每个省份设定自己的规则和税率。一些省份使用分级系统，而其他省份收取固定费用或注册费用。下表显示了不同省份你可能需要支付的费用：

省份	税结构/平均税率描述
不列颠哥伦比亚	分级税率：前20万1%，20万至200万2%，200万以上3%；住宅物业300万以上部分额外2%。
阿尔伯塔	没有传统土地转让税；收取注册费用：50美元加每5000美元物业价值5美元。
魁北克	分级：约6.15万以下0.5%，约30.78万以下1%，以上1.5%；市政当局加收高达3%，蒙特利尔有更高层级。
安大略	分级：5.5万以下0.5%，5.5万至25万1%，25万至40万1.5%，40万以上2%，200万以上2.5%；可能适用市政税。
曼尼托巴	分级：3万以下0%，3万至9万0.5%，9万至15万1%，15万至20万1.5%，20万以上2%；另加注册费用。
新斯科舍	契税因市政当局而异，20万物业从0至3000美元不等。
新不伦瑞克	按评估价或购买价取较高者，固定1%。
爱德华王子岛	按购买价或评估价取较高者，固定1%。

你应该检查你选择省份的最新税率。一些城市，如多伦多或蒙特利尔，会增加额外的市政税。这些税费会增加你的总物业购买成本。

外国买家税

一些省份对外国买家收取额外的税费。这些税费会对你的预算产生重大影响。下表显示了主要省份的这些税费及其当前税率：

省份	外国买家税名称	当前税率
安大略	非居民投机税（NRST）	25%
不列颠哥伦比亚	额外物业转让税	20%
新斯科舍	非居民契税	5%

如果你在安大略、不列颠哥伦比亚或新斯科舍购买，你必须在其他物业购买成本之上支付这项税。这些规则适用于大多数外国买家，包括美国人。在购买前，始终询问你的房地产经纪人关于最新税率。

持续费用

在加拿大拥有物业会带来定期费用。你将支付年度物业税，这些税因城市和省份而异。如果不住在附近，你可能需要聘请物业经理。这有助于保持你的房屋安全和良好维护。出租你的物业意味着你必须在加拿大提交所得税申报表。加拿大税务局对外国买家的租金收入征收25%的预扣税。你还需要在你的美国纳税申报表上报告这些收入。如果你出售你的物业，加拿大和美国都将对你的资本收益纳税。如果将你的房屋用于短期租赁，你可能面临额外费用，因为一些城市有特殊规定。始终计划这些持续费用以避免意外。

居留权和移民

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购买房产与居留权

你可能想知道在加拿大购买房屋是否有助于成为居民或公民。答案是否定的。加拿大不会因为你拥有物业而提供居留权或公民身份。如果你想长期在加拿大生活，你需要遵循移民计划。以下是一些重要事实：

• 在加拿大购买房产不会给你居留权或公民身份。
• 加拿大没有通过投资获得公民身份的计划。
• 仅通过房地产投资无法获得永久居留权。
• 大多数外国投资者不能在主要城市购买住宅物业，除了一些休闲或农村物业。
• 如果你想搬到加拿大，你必须通过商业移民计划申请，如创业签证或省级提名计划。这些要求你投资并管理加拿大企业。
• 要成为公民，你必须首先获得永久居留权并在加拿大居住至少三年。
• 如果你违反了关于外国物业所有权的规则，你可能面临罚款或被迫出售你的物业。

注意：非加拿大人购买住宅物业禁令法与移民身份无关。它旨在保持加拿大人住房的可负担性。

访客规则

在加拿大拥有物业不会给你特殊的旅行权利。你必须遵循与其他美国人相同的访客规则。以下是你需要知道的：

• 美国公民无需访客签证或电子旅行授权（eTA）即可在加拿大停留最多六个月。
• 你必须在边境出示有效的美国护照。
• 加拿大边境官员决定你是否可以入境。他们检查你的旅行文件并询问你的计划。
• 你必须证明你与美国有联系，如工作、房屋或家庭。
• 你需要显示你有足够的钱用于你的逗留，并计划在访问结束后离开加拿大。
• 在加拿大拥有物业不会给你任何特殊的入境特权或豁免。

提示：访问你的加拿大物业时，始终携带你与美国的联系证明和旅行计划。这帮助边境官员看到你计划返回家园。

避免陷阱

常见错误

如果你知道在加拿大购买物业时要注意什么，你可以避免许多问题。许多美国人在这个过程中犯了相同的错误。以下是一些最常见的问题：

• 你可能忘记在购买前检查所有物业细节和限制。这可能使你日后难以出售物业。
• 你可能低估了获得融资的难度。加拿大银行通常要求更高的首付款，有时20-35%或更多。他们可能不接受你的美国信用历史。
• 你可能忽略了外国买家限制，如非加拿大人购买住宅物业禁令法。这项法律限制了你至少到2027年的购买地点。
• 一些买家没有开设加拿大银行账户。这一步骤使付款更容易，并可以帮助你节省汇率费用。
• 你可能忘记额外的税费。这些包括物业转让税、外国买家税（在一些省份可能为20-25%）和年度物业税。
• 许多人忽视了法律费用。一些省份要求你支付房地产律师费用。
• 你可能不了解加拿大的抵押贷款规则，如压力测试和抵押贷款保险。
• 一些买家没有保留交易和汇率的良好记录。这可能在税务上造成问题。
• 你可能没有报告租金收入或外国银行账户，这可能导致IRS处罚。
• 忽视汇率变化可能增加你的应税收益。

提示：始终仔细检查你选择省份的规则，并详细记录每一步。

与专业人士合作

你应该与了解美国和加拿大房地产规则的专家合作。有跨境经验的房地产经纪人可以帮助你找到合适的物业并避免当地限制。税务顾问可以解释如何报告你的收入并避免双重纳税。你需要一位律师来审查合同，检查物业产权，并确保你遵循所有法律步骤。这些专业人士帮助你理解复杂的规则，管理税费并保护你的投资。

注意：专业建议可以为你节省金钱并防止法律麻烦。如果有不明白的地方，始终提问。

作为美国人在加拿大购买房屋涉及几个重要步骤。你需要检查联邦和省级规则，包括物业转让税和外国买家税等税费。

• 准备至少35%的首付款并开设加拿大银行账户。
• 计划额外的费用，如法律费用、检查费用和汇率变化。
• 请记住，拥有物业不会给你居留权。

始终与了解跨境规则的房地产和税务专业人士合作。通过检查加拿大官方网站和当地房地产委员会保持更新。

常见问题

作为不住在加拿大的美国人可以购买加拿大房产吗？

是的，即使你不住在加拿大，你也可以购买加拿大房产。你必须遵循联邦和省级规则。一些地区对外国买家有限制或额外的税费。在开始之前，始终检查最新法律。

作为非居民需要多少首付款？

你通常需要购房款的至少35%作为首付款。例如，如果一栋房屋价值40万美元（检查当前汇率），你需要14万美元。加拿大银行要求证明这些资金是你的。

在加拿大买房需要加拿大银行账户吗？

你需要一个加拿大银行账户来支付首付款并处理其他费用。大多数银行要求你亲自携带护照和地址证明到场。一些银行提供虚拟账户开立选项。

作为美国人在加拿大购买房产需要支付哪些税费？

你可能需要支付物业转让税、外国买家税和年度物业税。税率因省份而异。例如，安大略收取25%的非居民投机税。始终检查最新税率并使用当前的美元兑加元汇率。

对于准备在加拿大购房的美国人来说，跨境资金转移是关键一环。传统银行往往存在 手续费高、汇率不透明、到账慢 等问题。BiyaPay 提供 汇款手续费低至 0.5% 的解决方案，支持 多种法币与数字货币相互转换，并实现 当日汇当日达，覆盖 全球大多数国家和地区。在支付首付或过户资金之前，您可以随时使用我们的 实时汇率查询 了解成本。

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