作为外国人购买葡萄牙房产的简易指南

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是的，作为外国人，你可以在葡萄牙购买房产。葡萄牙欢迎国际买家，外国投资者去年贡献了该国81%的房地产投资。购买流程以其清晰的步骤和透明度而著称。你需要获取一个税务号码（NIF），寻找合适的房产，完成法律检查，签署合同，并注册你的所有权。

葡萄牙为你提供了一个简单的购买体验，拥有可预测的时间表和明确定义的成本。你可以自信地开始在葡萄牙购买房产的旅程。

关键要点

• 外国人在葡萄牙购买房产没有任何国籍或居住限制，这对所有买家来说都公平且容易。
• 获取葡萄牙税务号码（NIF）和开设本地银行账户是开始购买房产的必要第一步。
• 与律师和可信的房地产经纪人合作，以避免购买过程中的法律问题和隐藏风险。
• 准备好额外的费用，如转让税（IMT）、印花税、公证费、注册费和法律费用，以准确预算。
• 里斯本、波尔图、阿尔加维和银海岸等热门地区提供多样的房产选择和强大的投资潜力。

外国人购买房产：限制

无国籍限制

在葡萄牙，外国人购买房产时没有任何基于国籍的限制。这个国家欢迎来自世界各地的买家。你可以购买土地、住宅甚至商业房产，无论你来自哪里。葡萄牙允许欧盟和非欧盟公民拥有房产。你无需居住在葡萄牙或拥有公民身份即可拥有房产。

葡萄牙的法律使外国人购买房产简单且公平。你拥有与葡萄牙国民相同的权利。唯一罕见的例外是涉及受国际制裁的国家。对于大多数人来说，这些限制并不适用。

• 葡萄牙对房产所有权没有基于国籍的限制。
• 欧盟和非欧盟公民都可以购买房产。
• 你无需是居民或公民。
• 房产所有权与签证或居留权无关。

这种开放的政策使外国人在葡萄牙购买房产具有吸引力和可操作性。你可以自信地投资、居住或出租你的房产。

NIF要求

当你开始在葡萄牙购买房产时，你必须获取一个NIF（税务识别号码）。这是一个税务识别号码。NIF对所有房产交易至关重要。你需要它来开设银行账户、签署合同和支付房产费用。

葡萄牙税务机关颁发NIF。居民和非居民都可以申请。如果你不住在葡萄牙，你可以指定一个税务代表来帮助你。没有NIF，你无法完成外国人购买房产所需的步骤。

NIF不会让你成为税务居民。它只是帮助你遵守法律并管理你的房产。你还需要NIF来设置公用事业并处理其他法律事务。这条规定适用于所有购买房产的外国人，无论国籍。

提示：尽早开始申请NIF。这将帮助你避免在购买房产时出现延误。

外国人在葡萄牙购买房产的过程清晰且简单。NIF要求确保每个买家遵循相同的规则，使外国房产所有权安全且合法。

作为外国人购买葡萄牙房产：流程

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作为外国人在葡萄牙购买房产遵循一个清晰的路径。这个分步指南将帮助你了解房产购买流程的每个部分。你将看到如何从获取税务号码到注册新家。法律指导和仔细检查在每个阶段都非常重要。

获取NIF

购买房产流程的第一步是获取葡萄牙的税务识别号码，称为NIF。你在葡萄牙的所有房产交易都需要这个号码。

如何获取NIF：

1. 前往葡萄牙最近的Finanças办公室。早点到达以避免长时间等待。
2. 携带你的护照或欧盟身份证以及来自你所在国家的地址证明，如最近的银行对账单。
3. 如果你不在葡萄牙，你可以指定一个税务代表来帮助你申请。
4. 在柜台提交你的文件。工作人员通常会说基本的英语。
5. 当场收到你的NIF，打印在一张A4纸上。

注意：欧盟/欧洲经济区居民可以免费亲自获取NIF。其他人可能需要支付少量费用（根据当前汇率约为11美元）。

在开设银行账户或开始购买葡萄牙房产之前，你必须拥有NIF。

开设银行账户

在获取NIF后，你需要开设一个葡萄牙银行账户。卖家和中介机构通常要求从葡萄牙IBAN账户付款。

开设银行账户的步骤：

1. 选择一家适合你需求的银行。许多银行提供在线服务。
2. 携带你的NIF、有效护照或国家身份证、地址证明（水电账单或租赁合同），以及如果需要，提供收入证明。
3. 一些银行可能需要葡萄牙电话号码以进行短信激活。
4. 存入一笔初始存款，通常在270至320美元之间。
5. 完成文件并接收你的账户详情，包括IBAN和借记卡。

非居民可以使用外国地址证明和NIF开设账户。你通常可以远程完成这一过程。

提示：拥有本地银行账户可以使房产购买过程更顺畅，并有助于后续的公用事业付款。

寻找房产

你现在可以开始寻找你的理想房产。葡萄牙没有单一的MLS系统，因此你应该检查多个网站和中介机构。

寻找房产的常用方法：

• 使用Idealista、Imovirtual、OLX.pt和Casa Sapo等在线门户网站。
• 查看Green Acres、Properstar和Kyero等国际网站。
• 与REMAX、ERA、Engel & Völkers和Century 21等大型中介机构合作。
• 考虑聘请买方代理。他们提供全面的市场访问、帮助谈判并指导你完成法律步骤。

注意：买方代理可以帮助你避免语言障碍和购买房屋时的法律问题。

提出报价

一旦找到你喜欢的房产，你可以提出报价。你的代理将帮助你协商价格和条款。

步骤	行动	关键考虑因素
1	通过你的代理提出报价	考虑市场条件和最近的销售情况
2	协商条款	如需要，包括融资条款
3	聘请独立律师	尽职调查和合同审查至关重要

在你的律师检查房产的法律状况之前，你绝不应该签署任何协议或支付定金。这可以保护你免受隐藏债务或不明确所有权的风险。

签署合同

葡萄牙的房产购买过程使用两个主要合同：

• 承诺合同（Contrato de Promessa de Compra e Venda - CPCV）：
  这是一份初步协议。它规定了价格、付款时间表和条件。你通常支付10%至30%的定金。如果卖方退出，你可以拿回定金。如果你退出，你将失去定金。
• 最终买卖契约（Escritura Pública de Compra e Venda）：
  这是转移所有权的正式文件。你在公证人面前签署它。在这一阶段，你支付剩余余额和所有税费。

始终让你的律师审查两份合同。律师会检查房产是否有抵押贷款、债务或法律限制。

注册所有权

签署最终契约后，你必须注册你的所有权。这一步骤使你在葡萄牙成为正式的业主。

注册所有权的步骤：

1. 你的律师将签署的契约提交给土地注册处（Conservatória do Registo Predial）。
2. 在注册前支付房产转让税（IMT）和印花税。
3. 提供所有必需文件：有效身份证、NIF、付款证明和签署的合同。
4. 注册处更新记录，显示你为新业主。

注意：注册是房产购买过程的最后一步。没有它，你没有对房产的完全法律权利。

这个分步指南向你展示了作为外国人在葡萄牙购买房产的过程。每个阶段都需要仔细检查和法律支持。通过遵循这些步骤，你可以在葡萄牙购买房屋时享受安全且顺畅的体验。

文件和要求

身份证明

在开始葡萄牙房产购买之前，你需要准备几份文件。最重要的身份证明。你可以使用护照、身份证或公民卡。你还必须获取葡萄牙税务识别号码（NIF）。这个号码对所有房产交易至关重要。如果你在葡萄牙居住，通常需要提供住所证明。你在购买房产前还需要一个葡萄牙银行账户。

• 护照、身份证或公民卡
• 葡萄牙税务识别号码（NIF）
• 住所证明（如水电账单或租赁合同）
• 葡萄牙银行账户详情

提示：尽早开始收集这些文件。这将帮助你在购买房产时避免延误。

资金证明

你必须证明你有足够的资金完成房产购买。葡萄牙当局和银行要求资金证明。你需要提供来自你所在国家私人银行账户的银行对账单。这些对账单必须来自信誉良好的金融机构。你还需要一份声明，解释你的资金来源，如工资、租金收入或房产出售。所有房产付款必须来自你的葡萄牙银行账户。葡萄牙银行将出具对账单以确认资金转移。如果需要，外国人及边境服务局（SEF）可能会要求更多资金详情。

• 来自你所在国家的银行对账单
• 资金来源声明
• 显示转账的葡萄牙银行对账单
• 所有付款必须来自你的葡萄牙银行账户

法律代表

在葡萄牙购买房产不需要聘请律师，但强烈推荐。房地产律师可以帮助你避免风险并保护你的利益。你的律师将检查房产的法律状况，审查合同，并确保你遵守葡萄牙的房产所有权法律。律师还协助处理税务义务、注册和与公证人的沟通。如果你在葡萄牙不在场，你的律师可以通过授权书代表你行事。这种支持使外国房产所有权更安全和高效。

• 律师进行尽职调查并检查房产的合法性
• 他们审查和起草合同
• 他们保护你免受欺诈和法律纠纷
• 律师协助注册和税务合规
• 他们提供远程支持和翻译（如需要）

注意：聘请律师为你的房产购买带来安心。你可以避免许多常见错误和法律问题。

购买房产的成本和税收

在开始购买葡萄牙房产时，你需要了解主要的成本和税收。这些费用会影响你的总预算，并帮助你自信地规划房产购买。

IMT（转让税）

IMT代表Imposto Municipal sobre Transmissões。这是你在葡萄牙购买房产时需要支付的转让税。税率取决于房产类型、价值以及你是否计划居住在那里。对于主要住所，税率从0%到7.5%。次要住所的税率范围类似，但从1%开始。你根据购买价格和应税价值的较高者计算IMT。

房产用途	价值范围（美元）	边际税率（%）	可扣除额（美元）
主要住所	高达100,000美元	0	0
	100,000–137,000美元	2	1,000美元
	137,000–187,000美元	5	5,000美元
	187,000–312,000美元	7	8,500美元
	312,000–600,000美元	8	11,500美元
	600,000–1,100,000美元	固定6%	无
	超过1,100,000美元	固定7.5%	无

注意：IMT在购买房产时或之前支付。某些情况下，如用于转售或翻新的房产，可能享受豁免。

印花税

你还必须支付印花税，称为Imposto do Selo，在葡萄牙购买房产时。税率为购买价格的固定0.8%。你在房产转让时支付此税。此费用适用于所有房产购买，包括房屋、公寓和土地。

公证和注册

公证和注册费用是葡萄牙每次房产购买的一部分。公证费用通常约为房产价格的1%。注册费用再增加0.75%至1%。总计，你应预算购买价格的1.5%至2%用于这些服务。这些费用涵盖正式文件并使你的所有权合法。

法律费用

在葡萄牙购买房产的法律费用范围在1,100至2,700美元之间。费用取决于你购买房产的复杂性和所需的服务。律师帮助你检查合同、审查文件并保护你的利益。

年度税收

在完成房产购买后，你需要支付年度房产税。主要税种是IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis）。城市房产的税率在0.3%至0.45%之间，基于应税价值。农村房产税率为0.8%。如果你的总房产价值超过650,000美元，你可能需要支付AIMI，这是对高价值房产的额外税。

税种名称	支付者	税基	税率	支付时间表
IMI	所有业主	应税价值	0.3%–0.45%（城市），0.8%（农村）	每年
AIMI	房产价值超过650,000美元的业主	超过650,000美元的价值	0.7%–1.5%	每年

提示：在葡萄牙购买房产时，始终将这些税收和费用纳入你的预算。

外国人的融资

抵押贷款选项

即使你不住在葡萄牙，你也可以在葡萄牙获得抵押贷款。许多银行向希望购买房产的外国人提供贷款。大多数贷款机构提供60%至70%的贷款价值比（LTV）。这意味着你可以借到房产价格的70%。其余部分必须用你自己的资金支付。固定和浮动利率都可用。浮动利率通常与Euribor利率挂钩，而固定利率最多持续五年。抵押贷款通常为25至30年。银行会检查你的收入、债务和支出。他们希望你的月供低于你收入的35%。通常需要人寿保险，有时也需要房屋保险。如果你是领取稳定养老金的退休人员，你也可以申请抵押贷款。

抵押贷款特点	葡萄牙外国买家的详情
贷款价值比（LTV）	购买价格的60%–70%
最低首付	至少购买价格的30%
抵押贷款期限	25–30年
利率	浮动（从3.3%）或固定（五年内约为4.1%）
保险要求	需要人寿保险；有时需要房屋保险
申请评估	基于收入、债务、就业和房产价值
额外成本	税收、公证、法律和抵押贷款费用（购买价格的7–10%）
资格	非居民无限制

提示：在选择抵押贷款之前，始终比较多家银行的优惠。

首付

作为外国人在葡萄牙购买房产时，你必须支付比居民更高的首付。大多数银行要求至少房产价格的30%作为首付。一些贷款机构可能根据你的财务状况要求更多。如果你没有居留权，你无法获得100%的抵押贷款。居民通常只需支付10%至20%作为首付。外国人较高的首付帮助银行管理风险。

• 非居民通常需要30%的首付。
• 非居民的LTV为60%–70%。
• 居民可能有资格获得更低的首付。
• 高收入或欧盟公民的买家可能存在例外情况。

注意：规划你的预算，包括首付和税收等额外费用。

所需文件

在葡萄牙申请抵押贷款时，你必须准备几份文件。银行希望看到你的身份、收入和财务稳定性的证明。根据你的工作和居住地，文件清单可能会有所变化。

文件类型	示例和详情
身份证明	有效护照、葡萄牙税务号码（NIF）
地址证明	水电账单、租赁合同或银行对账单
收入证明	最近的工资单、去年的纳税申报表、雇主信（适用于雇员）
自雇人士	商业银行对账单、公司财务报表、过去三年的纳税申报表
其他收入	养老金或租金收入对账单
银行对账单	过去三个月的主要银行对账单
房产文件	购买协议、土地注册、能源证书
保险	人寿保险证明（通常需要）

尽早开始收集这些文件。这将帮助你在购买葡萄牙房产时避免延误。

在葡萄牙哪里购买

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热门地区

通过查看外国买家中最受欢迎的地区，你可以找到葡萄牙最佳的房产购买地点。阿尔加维以其阳光明媚的天气、美丽的海滩和活跃的生活方式而著称。你将享受每年超过300天的阳光。该地区提供高尔夫球场、远足和水上运动。许多外籍人士，尤其是退休人员，选择阿尔加维，因为它有友好的社区和税收优惠。

里斯本吸引那些想要城市生活的人。这座城市经历了新建筑、更好的道路和更多游客的重大变化。Estrela和Lapa等社区适合家庭和年轻专业人士。Alfama以其古老的街道吸引游客和希望投资度假租赁的投资者。里斯本的科技场景和数字游民社区帮助维持了强劲的房产市场。租金收益率通常保持在5%以上，葡萄牙首都的房产价格是最高的。

波尔图为你提供历史和沿海生活的结合。这座城市以其古老建筑和河景而闻名。许多人因其文化和美食而访问波尔图。银海岸是另一个不错的选择。你可以获得较低的葡萄牙房产价格、干净的海滩以及房产增值的潜力。

以下是平均价格和这些地区受欢迎原因的快速概览：

地区	每平方米平均价格（约）	受欢迎原因
里斯本	~8,300美元	城市吸引力，蓬勃发展的科技场景，数字游民和年轻专业人士的高租金需求
波尔图	~4,900美元	历史魅力，沿海城市，强劲的旅游和租赁机会
阿尔加维	2,700 - 5,100美元	豪华别墅，迷人的海滩，优越的气候，活跃的生活方式，庞大的外籍社区，退休人员
银海岸	2,700 - 4,100美元	阿尔加维的实惠替代方案，原始海滩，未来房产增值的潜力

这些地区因旅游业、租金收益率、稳定经济和活跃的房产市场而吸引买家。你还受益于文化活动和强大的外籍网络。

房产类型

在葡萄牙进入房产市场时，你有很多选择。法律允许你购买土地、公寓、房屋甚至商业空间。大多数外国买家选择完全所有权，称为自由地产。你可以在最佳购买地区找到多种类型的房屋。

• 独立房屋（casas或moradias）为你提供空间和隐私。这些房屋通常有院子或露台。
• 半独立房屋（casa geminada）与另一栋房屋共享一堵墙，但仍然提供舒适。
• 公寓楼（condomínios）是带共享泳池、健身房或花园的公寓。
• 乡村房屋或农场（quintas）适合想要乡村生活的人。有些靠近城镇。
• 土地（terreno）让你建造梦想中的家。

你会发现大多数外国买家寻找公寓、独立或半独立房屋以及豪华别墅。阿尔加维在Vale do Lobo和Vilamoura等地有许多高端别墅。里斯本和波尔图提供城市公寓和历史悠久的房屋。如果你想建造，你也可以购买土地。葡萄牙的房产市场为你提供了许多选择，以满足你的需求和预算。

黄金签证和居留权

黄金签证的变化

自2023年10月以来，葡萄牙的黄金签证计划发生了很大变化。你无法再通过购买房地产来获得黄金签证。这包括住宅、商业和翻新物业。政府做出这些变化是为了帮助解决住房可负担性问题并阻止房地产投机。

以下是你需要了解的新规则：

1. 房地产投资，包括受欢迎的28万欧元和50万欧元房产途径，不再符合黄金签证资格。
2. 你无法在葡萄牙任何地区通过购买房产获得居留权。
3. 政府现在希望有助于经济增长、创造就业和创新的投资。
4. 你仍然可以通过投资基金、创业、捐助文化项目或支持研发来获得资格。
5. 黄金签证计划仍在继续，但你必须选择非房地产的途径。

注意：如果你计划在葡萄牙购买房产，你需要寻找其他获得居留权的方式。黄金签证不再支持房产买家。

其他签证选项

如果你想购买房产或长期留在葡萄牙，你仍有几种方式。这些选项不需要在房地产上进行大量投资。

• D7签证：此签证适合退休人员、数字游民和有被动收入（如养老金或租金收入）的人。你需要证明稳定的收入并拥有健康保险。D7签证允许你带家人，且无需大额前期投资。
• D2签证（创业签证）：如果你想在葡萄牙创业或经营企业，这个签证适合你。你需要一个商业计划和足够的资金支持你的想法。
• 数字游民签证：此签证适用于与外国公司有工作的远程工作者。你必须展示专业联系和每月最低收入约3,040美元。
• 求职签证：此签证允许你在葡萄牙停留最多120天寻找工作。申请时不需要工作邀请。

提示：D7签证是希望购买房产并在葡萄牙生活的人的热门选择，无需大额投资。它提供灵活性和家庭团聚。

这些签证选项使你即使在黄金签证变化后也能享受葡萄牙的生活。

外国人购买房产的常见陷阱

在开始购买葡萄牙房产时，你可能会遇到一些常见陷阱。了解这些风险有助于你避免代价高昂的错误，并确保购买过程顺利。

隐藏成本

许多买家忽略了房产价格之外的额外费用。你应该为这些隐藏成本做好准备：

• 公证费用：交易固定费用约为165美元。你还需要支付房产地籍价值的0.75%至1%用于契约注册。
• 注册费用：这些费用是正式在土地注册处注册你的房产所需的。
• 法律费用：聘请律师保护你的利益并确保合同清晰。
• 货币兑换和电汇费用：从国外转账可能因汇率变化和银行费用而成本更高。
• 持续的房产税：作为房主，你需要根据房产价值支付年度税收。

提示：在承诺购买房产之前，始终要求完整的成本明细。

法律问题

法律问题可能会延迟甚至阻止你在葡萄牙的房产购买。常见问题包括不清晰的房产边界、缺少文件或未注册的扩展。有时，卖家使用非正式协议，这些协议不具有法律约束力。你还可能面临税务误解或所有权转移的延误。

为避免这些问题：

• 聘请独立的葡萄牙律师进行尽职调查和合同审查。
• 确保所有合同经过公证并具有法律约束力。
• 在签署契约后跟进土地注册处和税务机关。
• 在最终交接前检查房产，查看是否有损坏或差异。

注意：专业帮助是保护自己免受房产市场法律风险的最佳方式。

代理选择

在葡萄牙购买房产时，选择合适的房地产经纪人至关重要。使用以下步骤找到信誉良好的代理：

1. 检查代理是否获得AMI或AMEDI等官方机构许可。
2. 寻找有帮助外国买家经验的代理。
3. 审查他们的专业精神和客户反馈。
4. 优先选择提供额外服务（如法律支持和文件翻译）的代理。
5. 确认他们的费用合理并反映提供的价值。

优秀的代理将清晰沟通，解释法律术语，并指导你通过房产市场。

作为外国人在葡萄牙购买房产时，只要准备充分，就可以很简单。你应该收集文件，了解流程，并与可信的专业人士合作。法律和房地产专家帮助你避免错误并保护你的利益。在葡萄牙拥有房产让你享受充满活力的文化、稳定的投资和高品质的生活。

保持信息灵通并寻求建议。你可以在葡萄牙享受顺畅的房产购买之旅。

常见问题

不居住在葡萄牙可以购买房产吗？

是的，即使你不住在葡萄牙，你也可以购买房产。你无需是居民或公民。你只需要一个葡萄牙税务号码（NIF）和本地银行账户。

在葡萄牙购买房产需要律师吗？

法律上不需要律师，但聘请一位可以保护你的利益。律师检查合同、审查房产文件并帮助你避免法律问题。大多数外国买家选择与律师合作。

在葡萄牙购买房产需要多长时间？

整个过程通常需要1至3个月。你需要获取NIF、开设银行账户、寻找房产、签署合同和注册所有权。如果缺少文件或法律检查耗时较长，可能会出现延误。

外国人可以在葡萄牙获得抵押贷款吗？

是的，外国人可以在葡萄牙获得抵押贷款。大多数银行提供高达房产价格70%的贷款。你需要证明收入、身份和至少30%的首付。

在葡萄牙购买房产需要支付哪些税？

你需要支付IMT（转让税）、印花税、公证费和注册费。购买后，你需要支付如IMI的年度房产税。税率取决于房产价值和位置。始终将这些成本纳入你的预算。

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